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한 줄 요약
전세계약 전 등기부등본의 근저당·권리 순서를 정확히 확인하지 않으면 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다.
등기부등본, 왜 꼭 봐야 할까?
등기부등본은
해당 주택에 누가 어떤 권리를 가지고 있는지를 보여주는 공식 문서입니다.
전세계약 전에는 반드시 ‘권리관계’를 먼저 확인해야 합니다.
등기부등본에서 보는 핵심 구분
- 표제부: 주택 기본 정보
- 갑구: 소유권 관련 사항
- 을구: 담보권(근저당 등) 관련 사항 ← ★핵심
📌 전세 위험은 대부분 을구에서 시작됩니다.
근저당권이란 무엇인가?
근저당권은
집주인이 금융기관에서 대출을 받을 때
주택을 담보로 설정하는 권리입니다.
👉 근저당이 있다는 것은
이미 빚이 설정된 집이라는 의미입니다.
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전세계약 시 반드시 확인해야 할 근저당 항목
① 채권최고액
- 실제 대출금보다 보통 120~130% 높게 설정
- 예: 채권최고액 1억 → 실제 대출 약 7~8천만 원
📌 전세금과 합산해 집값 초과 여부 확인 필수
② 설정일자 (순위)
- 근저당 설정일이 전세보다 빠르면 선순위
- 전입신고·확정일자보다 앞서면 위험
③ 근저당권자
- 은행·금융기관 여부 확인
- 개인 명의 근저당은 특히 주의
이런 경우 특히 위험
- 근저당 + 전세금 합계가 매매가의 80% 이상
- 신축·시세 불분명 주택
- 근저당이 여러 개 설정된 경우
등기부등본 확인 시 체크리스트
- 을구 근저당 존재 여부
- 채권최고액 금액
- 설정일자 순위
- 소유자와 임대인 동일 여부
정리
전세계약 전 등기부등본 확인은
선택이 아니라 필수 절차입니다.
근저당 구조를 이해하고 계약하면
보증금 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
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